TÌM HIỂU BẤT ĐỘNG SẢN

 TÌM HIỂU VỀ ĐẦU TƯ BĐS

Những kiến thức cơ bản về bất động sản là rất cần thiết cho những ai chân ướt chân ráo mới bước vào nghề, đầu tư. Vì bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc trưng do đó việc bổ sung kiến thức cơ bản về bất động sản luôn là điều cần thiết đối với mỗi người. Dù là nhà đầu tư hay môi giới bạn cũng nên học hỏi, tìm kiếm những kiến thức nền để thành những chiến binh bất bại trong ngành bất động sản

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

 

Thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường mua, bán, thuê, cho thuê nhà đất. Ở đây bao gồm người mua, người bán, các nhà đầu tư, môi giới và các chuyên viên bất động sản

• Dịch vụ bất động sản: Dịch vụ bất động sản bao gồm các loại dịch vụ hỗ trợ cho việc mua bán, thuê nhà đất.Ví dụ như môi giới, website bất động sản,….

Cung bất động sản: Cung bất động sản có thể hiểu là lượng nhà đất cần bán hoặc cho thuê tại một thời điểm trên thị trường

Cầu bất động sản: là lượng nhu cầu cần mua thuê nhà đất tại một thời điểm nào đó trên thị trường. Cầu càng nhiều thì cung càng lớn

• Giá bất động sản: bao gồm 2 loại giá đó là:

+ Giá thị trường: Được hình thành theo biến động của thị trường. Dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các yếu tố quản lý của nhà nước. Giá thị trường là sự thỏa thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị

+ Giá nhà nước: Được UBND tỉnh thành phố ban hành. Thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất.

KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG THỂ KHÔNG NHẮC ĐẾN ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG

 

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

• Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch

NHỮNG KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN: 9 MÔ HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN PHỔ BIẾN

1. Đất nền

ƯU ĐIỂM

- Là một trong những kênh đầu tư được đánh giá là tiềm năng, an toàn nhất hiện nay

- Khả năng sinh lời, tăng giá nhanh, giữ tài sản tốt

- Tài sản có giá trị cao thấp phụ thuộc hạ tầng, vị trí

NHƯỢC ĐIỂM

- Nên hạn chế vay mượn – tránh chôn vốn

- Thị trường trầm lắng thì đất nền thuộc nhóm sẽ chững lại nhanh nhất

Lưu ý:

– Có mục tiêu rõ ràng – Lãi bao nhiêu thì bán – Cắt lỗ và chốt lãi ở ngưỡng nào thì ngừng giao dịch

– Ưu tiên phân khúc giá rẻ từ 1tr – 5tr/m2 hoặc từ 5tr – 10tr/m2 để dễ sinh lời

Nên mua khi thị trường “CHỚM ẤM ”. Thời gian giao dịch từ 2 – 3 năm sau khi mua thì chắc chắn sẽ có lợi nhuận tốt

– Đề xuất của chuyên gia: 2022 – 2023 nên mua vào. Và bán ra sau khoảng 2 -3 năm là 2024 – 2026. Hoặc có thể tùy thuộc tình hình thị trường và mục tiêu lợi nhuận của bạn.

2. Khu nghỉ dưỡng ven biển

VIỆT NAM CÓ 3.260KM ĐƯỜNG BIỂN, QUẢ THỰC HIẾM CÓ BĐS NÀO CÓ MẶT TIỀN LỚN NHƯ VẬY

ƯU ĐIỂM

So với việc gửi tiền vào ngân hàng, thì đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cho món lợi lớn hơn, đồng thời bạn có thể tránh được lạm phát và tình trạng tiền mất giá theo thời cuộc kinh tế thị trường

Việt Nam là một nước du lịch, đầu tư vào nghỉ dưỡng, đầu tư loại hình bđs này khả năng sinh lời kéo dài

Nhiều đặc điểm thuận lợi để kinh doanh loại hình này: đường bờ biển dài, mở rộng đường bay quốc tế, khí hậu, thời tiết ôn hòa tại Việt Nam rất thích hợp cho loại hình nghỉ dưỡng này

NHƯỢC ĐIỂM

Vốn đầu tư cao, không dành cho nhiều nhà đầu tư

Mất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường

Chi phí bảo trì, bảo dưỡng lớn

3. Nhà phố

Nhà phố là dạng nhà ở phổ biến ở thành thị, phố thị nơi mà dân cư tập trung khá đông đúc, phố xá phát triển, giao thông thuận tiện cho việc đi lại và kinh doanh. Nên mua ở những quận mới nổi, không quá sầm uất

 

ƯU ĐIỂM

Nguồn cầu cao, nhu cầu thuê hoặc sở hữu cũng cao đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố

Khả năng đem lại lợi nhuận ổn định, đều đặn hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác

Vừa có thể dùng để ở, vừa có thể cho thuê hoặc kết hợp cả hai

Tính pháp lý thường rõ ràng và đầy đủ hơn

Ngoài dòng tiền còn có cơ hội tăng lãi vốn theo thời gian

NHƯỢC ĐIỂM

Vốn đầu tư cao

Diện tích nhỏ

Vay nợ theo khả năng chịu đòn tránh làm gãy đòn

4. Căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư thường bao gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ

ƯU ĐIỂM

Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể thanh toán nhiều đợt

Nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư lớn

Tính thanh khoản tốt hơn đất nền. Cho thuê tạo dòng tiền sinh lời ổn định hàng tháng nhưng lãi thấp

NHƯỢC ĐIỂM

Nhiều dự án chung cư bị “ thổi phồng “ giá, khi mua phải cân đối và tìm hiểu kỹ

Chu kỳ giá loại hình này thường có chiều hướng đi xuống hoặc không tăng, đôi khi lại tăng nhẹ

Mất nhiều thời gian tìm hiểu thị trường

5. Đất xây nhà xưởng

Công nghiệp hóa phát triển, nguồn vốn đầu tư đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, các nhà đầu tư vào Việt Nam thuê đất, mua đất để mở rộng nhà xưởng. Loại hình BĐS này chỉ dành cho các nhà đầu tư công nghiệp

ƯU ĐIỂM

+ Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây

+ Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác

NHƯỢC ĐIỂM

+ Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn

+ Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn

+ Khó tìm quỹ đất lớn

+ Thủ tục khó khăn, pháp lý không

hỗ trợ các nhà đầu tư

6. Shophouse

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Loại hình kinh doanh này mới chỉ nở rộ lên vài năm trở lại đây

ƯU ĐIỂM

Loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn

Có khả năng thanh khoản tương đối cao

Doanh thu từ khai thác cho thuê cao. Khoảng 8 – 12%/năm

Mua giá rẻ sẽ có đà phát triển trong 5 – 7 năm

NHƯỢC ĐIỂM

Vốn đầu tư khá cao so với các loại hình khác

Thời gian sở hữu chỉ khoảng 50 năm

7. Căn hộ Officetel

Officetel là một mô hình văn phòng kết hợp các tính năng của một ngôi nhà ở, nó mang được hầu hết các đặc điểm sử dụng của một ngôi nhà, một khách sạn và một văn phòng theo xu hướng hiện đại

ƯU ĐIỂM

Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 – 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao

Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường

Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp

NHƯỢC ĐIỂM

Diện tích nhỏ không phù hợp cho các công ty lớn

Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Sau đó phải nộp đơn xin gia hạn

Chi phí quản lý cao hơn các loại căn hộ khác

8. Nhà cho thuê

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao như các trường đại học, các khu công nghiệp.Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro

 

ƯU ĐIỂM

Nguồn cung lớn

Nhu cầu ở thực của khách hàng cũng rất cao

Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu ảnh hưởng biến động của thị trường BĐS

Ngoài nguồn tiền thu về, giá trị BĐS cũng có tiềm năng tăng giá

NHƯỢC ĐIỂM 

Phải đóng thuế cao, nhưng hiện nay ở Việt Nam còn khá mập mờ

An ninh phức tạp, quản lý khách thuê khó khăn,…..

Tốn chi phí bảo trì phòng trọ

9. Nâng cấp nhà cũ giá rẻ

Thị trường khách hàng tìm mua nhà hẻm nhỏ để định cư cũng khá phổ biến. Đa số các căn nhà kiểu này sẽ được bán với giá rẻ nhưng khách hàng lại hay có ấn tượng xấu là vì căn nhà cũ bẩn, khó ở và họ quên đi mức giá được đề nghị ban đầu hấp dẫn.Vì vậy các nhà đầu tư BĐS có thể bỏ thời gian tìm kiếm và nâng cấp lại thì có thể bán được với mức giá cao hơn rất nhiều.

ƯU ĐIỂM

Mức giá mua vào thấp

Nguồn cung dồi dào, các khu dân cư hiện hữu lâu năm sẽ có nhiều căn nhà cũ như vậy

Dễ dàng thương lượng với chủ nhà vì hiện trạng nhà không tốt có thể ép giá

Nhanh có lãi, lợi nhuận có thể tính trước được ngay, ít phụ thuộc vào thị trường vì lượng khách mua là khách nhu cầu định cư thật

NHƯỢC ĐIỂM

Tốn thời gian, công sức, tiền bạc vào việc trùng tu, nâng cấp lại nhà

Tiềm ẩn rủi ro với những ngôi nhà đã quá xuống cấp sẽ làm tăng chi phí sửa chữa dẫn đến phải đội giá bán

Trên đây là những kiến thức cơ bản về bất động sản mà bạn nên biết trước khi bắt đầu vào lĩnh vực này. Đây chỉ là những kiến thức sơ khai nhất, ngoài ra, khi tìm hiểu kiến thức cơ bản về bất động sản, bạn cần tìm hiểu thêm

• Cách phân loại, phân nhóm đất

• Các hình thức tham gia vào thị trường bđs

• Các cấp độ của đầu tư trên thị trường

• Cách phân chia và định vị phân khúc

• Các phương pháp tạo lợi nhuận trong đầu tư bất động sản